2019 澳洲房产布局

原创作者： 持牌资深投资顾问经理: Annie 李   微信公众号：澳洲房产物业投资

2019年6月14日在悉尼希尔顿酒店举办了一场地产界大佬的盛世聚集 --【布局】【Planning To Win】

盛会内容主要有以下几点：

解析： 2019-2020年澳洲房地产走势

总览：悉尼基建规划和预算对房市的影响

解秘：澳洲房产市场与资本市场的“内在联系”

寻找： 新州房地产投资的价格洼地

掌握： 澳洲房地产买卖的“要诀”

展望：央行降息后澳洲房市触底反弹还有多久

正常调节周期

John McGrath 历经澳洲房产市场超过35年，他在发言中指出：目前的下跌是正常的周期调整，这一波的下跌会随着大选结果，供需关系的改变，首次置业的需求，信贷政策的利好消息，投资者重回市场，海外买家信心恢复回归等因素而有所改变，所以这属于自然的周期性波动，反之也是一个入手的好时机。

【他说：“的买房时机，不是20年前，因为你已经回不去了，当你做好了准备就及时入市”】

人口增长，生活方式的改变

Stephen在发言中提到，原先预计悉尼人口突破500万是在2024年，可是在2017年悉尼人口总数就已经突破了500万的大关！比预期的时间足足早了7年！

由于人口的增多澳洲人，尤其是悉尼人也必须开始适应新的生活方式，从原来的以住House的模式逐渐转变为以公寓为住宅。因为人口越来越多，造成了交通的拥挤，通勤时间的延长，很多人会摈弃距离比较远、交通不便的别墅住宅，从而选择距离近同时又有便利的公共交通和生活社区的公寓作为主要居所。

• 铁路沿线的住宅值得关注

  Stephen同时也指出，铁路沿线的公寓住宅是值得关注的，尤其是最近刚刚开通的悉尼Metro（地铁），因为悉尼地铁计划是政府注资和最为关注城市规划基建中的一个！ 这样明显的Tips你Get到了吗？

降息带来的影响

Peter首先列出了全球经济放缓，贸易紧张加剧，央行干预推高房地产价格等几大资本市场要素，然后分析了在当下的环境中应如何投资。

Peter在发言中说道，基于联邦大选结果及当选联盟党的税政、审慎监管局（APRA）的审查放松，以及降息等多层原因，Peter Moussa也给出了今年澳洲房市将触底反弹的推测。通常在降息后的4-6个月房地产市场会开始上升。

同时他也提到"Cash is no longer a king"。现金为王的时代已经过去，人们会把手头的资金变现为有增值潜力的债券、股票、不动产等产品。基于当下澳洲的失业率在5.2%左右，低通胀等主要原因，政府将会再有1-2次的降息。如果降息的效果不能达到预期，那很有可能会增发货币来进一步刺激市场复苏。

解析周期，何时入手

“Myhousemarket”首席经济学家，在新闻媒体上曝光率非常高的Andrew Wilson博士，开篇首先点出了目前的澳洲首府城市房地产市场现状：“毋庸置疑，市场曾经在痛苦之中，但是现在明显在好转。”

Andrew 博士从：利息、移民和供给关系这几方面来进行了阐述。

利率与房价

而近三年的次央行降息，无疑对房市是个利好消息——利率对房价的影响其实非常明显：利率下降，房价整体上升。而且低利率会一直维持一段比较长的时间。

不过各个地区的具体情况，也对当地房价有着重要的影响。他以珀斯为例，表示当地的房价受到了来自矿业繁荣时代的结束的重挫。

从上图中明显看出，在利息高的2007、2008年房价是低的，而从2013年利息开始下调的时候房价明显开始上升了。

移民推动房价

Andrew博士在演讲中提到，移民可以带动经济，带来更多的工作岗位，促进消费，当然移民来到一定需要住房，移民推动房价这也是必然的。

房屋供给现状

以下图表是Andrew博士总结的到目前为止，各大首府城市新建房屋的审批量对比。可以明显看到除了Perth以外的所有城市的新房审批量已经有了大幅度的下滑。悉尼住宅（House）下滑22.5%，公寓下滑26.1%；墨尔本住宅（House）下滑31.5%，公寓下滑41.3%。

新建房屋审批的数量的下滑直接导致的是2-3年后新房交付数量的减少：

移民和人口的继续增长+新房供应量降低=租金和房价的上升

Dr Andrew Wilson指出，我们如今正在迈入房市的“恢复期”。澳大利亚的经济情况在变化，“老规矩”不再行得通——而且央行也意识到了这一变化，并调整货币政策，直到失业率重新回低，通胀水平被推高。

他进一步引用了自己建立的Wilson Curve 98 模型具体说明了各大城市的情况。

目前的悉尼和墨尔本已经是处于市场复苏前的点了。

他补充，虽然市场信心仍然脆弱，但是已经慢慢在恢复，而且支持房市的背后因素非常强劲。今年的削减利率，也非常有可能不止一次。

This is the time to buy !

以上这句话是以上嘉宾共同提到的一句话！

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