攻略：外国人购买泰国别墅的3种方式

充沛的雨水和阳光，清新的空气，亲民的房价，掩映在葱郁绿色中的别墅，相信很多在泰国做过停留的小伙伴，都会对这样的生活怦然心动。

但众所周知，泰国政府规定，外国人是不能直接持有土地的。所以对很多初次置业泰国人来说，可能会有这样的误会，就是：外国人是不能购买别墅的。实则不然，外国人是可以购买独栋别墅或者联排别墅的。

那么我们怎么可以才买到别墅并持有土地的产权呢？

一.长期租赁产权

在泰国，租一块土地或者别墅最长租赁期是30年，这也是外国人在泰国获得土地临时产权最容易的方法，然后再续租30年。土地租赁的续约也只能延续三个30年，90年后必须更新在土地局重新续租。

流程

1. 定金 2. 合同 3. 首付 4. 尾款 5. 过户并签订租赁合同 6. 30年续租

租赁主体

非皇家土地性质的租赁产权项目，开发商将会成立一家 SPV 公司，该 SPV 公司成立后将有且只有一个目的，便是将其持有的土地租赁给业主，因为 SPV 公司不会也无法参与除土地持有外的任何经营，因此 SPV 公司基本不会存在任何亏损和破产的风险。而 SPV 公司同业主签订完租赁合约后，会将该租赁合约在泰国土地厅备案。

土地厅备案

当在土地厅办理备案之后，土地厅将会把租赁详细的内容登记在内，其备案原件将会由土地局持有以便将来查阅，但是租赁人可以拿到一份复印件。此外，在其土地证的背面（泰国地契为一张 A4 左右的硬版纸质版文件，正面为土地信息，如、位置、大小、规格和颁发时间等，背面为业主或者租赁人信息），还会写上租赁人的租期以及个人姓名。其双重保证法，来确保土地90年长期租赁的不可动摇性。

租赁转让

租户可以在有限的土地租期内的任何时候指定任意一个第三方作为他的土地房产转让人选。租户在指定好新的土地租赁人并正式告知房产商之后，房产商有责任在30天之内替租户完成这一转换手续。而一旦租户从A转移到B，之前的土地所有权的有效日期就会翻新。即B拿到的不会是A剩余的土地所有权，而是全新时限的所有权。也就是新的“90年”将会以此诞生。

如果转让给泰国人，自动转给产权，无额外费用。

税费

租赁登记税：1%-1.1%，每 30 年租赁期交纳一次。若 A 先生转让租赁权益，则需要按照新的合约签订的售价来计算，并由新业主支付。

备注：若 A 先生一次性长租 90 年，则这三个 30 年租期均为同一价格，1%-1.1%只需按照次购买价格来缴纳。

风险分析

1.在泰国的6种地契中，只有NS-4，NS-3K，NS-3是可以被注册为租赁产权的，SK-1，NS-2，Por Tor Bor5是不能被注册为租赁产权的。开发商的地契本身就不能作为租赁产权进行注册。因此很多租赁产权购房者的产权根本就没有注册过，只是开发商的一纸合同而已；

2.一定要去土地局登记备案，而非单独签约完事；

3.一定要在期初明确每期的续签金额；

二.注册一个泰国公司

泰国法律规定，非泰籍人士除购买泰国公寓以外的其它类房产（土地、别墅）是不可以落户到个人名下的，只可以落户到泰籍人或在泰国注册的公司名下持有。

所以，在泰国建立一个公司，以公司名义持有别墅，已经有了二十年的历史，这也是在泰国养老的欧美发达国家惯用的“套路”。

流程

1.定金 2. 合同 3. 首付 4. 注册公司 5. 尾款 6. 过户到公司

注册公司流程

一般只需要提供个人护照复印件，签几个字，然后由代理机构提供泰籍股东的名额。注册之后交给会计打理每月税务申报，每年缴纳一定的维护费用。

非泰籍人士在泰建立公司，除非一些极其特殊的企业外，非泰籍人只能占有不超过49%的股份，至少需要找两个以上泰籍人士作为股东，持有51%股份。

注册公司持有物业转让

泰资公司持有下的土地及别墅或公寓项目，只提供地契文件。理论上，客人完成过户后，第二天便可以进行更名转让。而客户在转让的时候，若转让给非泰籍人士，可以直接转让公司股份即可，连带转让其公司名下的别墅、公寓及土地给到新业主。

注册公司持有物业转让

买方：

过户费：有且只有 1%，缴纳给政府土地厅，过户税为 2%，且按照惯例为买房和卖房（开发商或业主）各承担一半，即购买者只需付 1%的税费。

卖方：

过户税费1%：缴纳给政府土地厅，过户税为 2%，且按照惯例为买房者（开发商或业主）各承担一半，即转卖者只需付 1%的税费

特种商业税3.3%：（持有 5 年内缴纳，持有 5 年及以上，无需支付）。

印花税0.5%：过户时缴纳给政府土地厅。

个人所得税3%：根据房产及持有人的情况而定，一般由卖方支付，3%起（基本上绝大多数只需要支付 3%）。

综合下来共为4.5%-7.8%。

风险分析

1.股东不是董事，签字不生效，只能分红，无法实际掌控公司的财产的；

2.只要没有用公司公帐存大量资金，或用公司名义买车买房，所谓的风险，也只是股东有企业亏损的风险；

3.一般律师事务所会要求泰国股东签署退股协议，放弃公司的权益，并推举你为签字法人。涉及公司业务的决定无需其他股东同意，退股协议是空白文件，提前让泰国股东签好。如果后面遇到问题，可以随时把他们替换掉;

4.稀释51%的泰国股权，股东都是素未谋面的陌生人，占49%的外国人成为股东;

5.基于“买卖不破租赁”法律条文，很多公司会将该物业再签署一个租赁协议给自己或者相关人;

6.为了进一步保障权益，更可以再签署一个抵押协议，将房产抵押给自然人或者某个公司，抵押产权可以由另一个公司的股东来决策，而本公司的股东没有话语权和实际权益。

三.公寓式产权方式

公寓式产权方式是一种新兴的方法，本质上是在泰国法律允许的前提下，将别墅物业分为地上物业（建筑）以及土地。外籍人士合法拥有地上物业（建筑）的产权，土地则由后期项目的物业公司与业主共同持有。

物业公司与业主协议业主放弃土地的一切权益以及，由物业公司持有。业主之后转卖物业也只需提前告之物业公司，物业公司给业主一系列的授权即可。

此形式合法合规，主要是免去了外籍业主购买别墅以其它方式持有的持有成本。

流程

1.定金 2. 合同 3. 首付 4. 尾款 5. 过户到公司

风险分析

此方案只存在部分项目中，根据开发商是否承担后期运营管理而定是否可操作此方案。

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