目光如炬的老投资客们四处“买买买”、之后坐拥“睡后”收入、实现财务自由的故事,在地产市场芸芸众生里广为传唱。的确,房子是澳洲很多富豪梦开始的地方。但是投资房地产,到底怎么“买买买”?
毕竟,这可不是买多就赚多的故事
“Less is more”也许是最明智的投资方法
再融资杠杆
随着物业市值的增加以及贷款数额的减少,价值和贷款之间的数字差异逐渐增加。因此,业主可以通过再融资(Refinancing)增加贷款规模,以此释放资金,作为下一套投资房的首付。
理想状况下,投资房的租金可以涵盖大部分贷款,而作为投资房其价值会持续增长,这使得投资者们可以重复使用这一策略。
但利用这种策略的投资者需要确保还款出现缺口时能及时解决,尤其是面对家庭开支增长或是利率上调的时候。
"Building equity in a property is key."
-Jarrod McCabe
稳健的开端
套投资房是整个投资组合中的基石。而事实上,房地产投资的风险来源于对项目的选择,如果投资人买错了项目,那解除这套资产的成本将非常高昂。
一个区域哪怕能够提供高比例的租金以及相对低的价格,但如果缺乏足够的经济驱动因素、例如更多的就业需求、更高的家庭收入或更大的基建投入,那这个区域的中长期增值将受到极大的抑制。确实,正向的现金流对于投资者来说十分具有吸引力,但从长远来看,真正产生高额财富的是一个物业的资本增长(Capital Gain)。对大多数初出茅庐的投资者来说,寻求增值潜力更大而不是现金流更好看的投资房会是更理智的选择。
而已经持续低迷的物业,如果被证明将长期表现不佳,那业主应该毫不犹豫的尽快出售。对于刚刚踏入地产市场的投资者们来说,这一点尤其重要。
"You are probably better to liquefy that position and then move into a better asset."
-John Carew
质量>数量
投资者在其投资组合中应该拥有多少套房产呢?这其实并不是一个复杂的数字。投资者可以根据“25规则”确定自住房以外的创收资产的价值,以实现其被动收入的目标。举例来说,如果你想要每周$2,000、也就是大约每年$100K的被动收入,那就用$100K乘25得到$2.5M,而这个数字就是你的投资房大约应该达到的总价值。而这也恰恰说明,对投资者来说,重要的是投资房的总价值,而不是它们的数量。
拥有大量房产并且能应对自如、听起来确实相当诱人,但相比手里握着许多不增值的“哑弹”,投资者更应该选择一到两个在市场有积极表现的投资房来获得更多。
值得一提的是,一个数量少但质量高并提供着长期资本增值的资产组合,可能无法提供短期的正向现金流、而较少的数量也不能让投资者产生“房满天下”的快感。但是,在房地产领域建立财富的关键恰恰是长远的眼光、和能在未来带来更高财富增值的投资组合战略。
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目光如炬的老投资客们四处“买买买”、之后坐拥“睡后”收入、实现财务自由的故事,在地产市场芸芸众生里广为传唱。的确,房子是澳洲很多富豪梦开始的地方。但是投资房地产,到底怎么“买买买”?
毕竟,这可不是买多就赚多的故事
“Less is more”也许是最明智的投资方法
再融资杠杆
随着物业市值的增加以及贷款数额的减少,价值和贷款之间的数字差异逐渐增加。因此,业主可以通过再融资(Refinancing)增加贷款规模,以此释放资金,作为下一套投资房的首付。
理想状况下,投资房的租金可以涵盖大部分贷款,而作为投资房其价值会持续增长,这使得投资者们可以重复使用这一策略。
但利用这种策略的投资者需要确保还款出现缺口时能及时解决,尤其是面对家庭开支增长或是利率上调的时候。
"Building equity in a property is key."
-Jarrod McCabe
稳健的开端
套投资房是整个投资组合中的基石。而事实上,房地产投资的风险来源于对项目的选择,如果投资人买错了项目,那解除这套资产的成本将非常高昂。
一个区域哪怕能够提供高比例的租金以及相对低的价格,但如果缺乏足够的经济驱动因素、例如更多的就业需求、更高的家庭收入或更大的基建投入,那这个区域的中长期增值将受到极大的抑制。确实,正向的现金流对于投资者来说十分具有吸引力,但从长远来看,真正产生高额财富的是一个物业的资本增长(Capital Gain)。对大多数初出茅庐的投资者来说,寻求增值潜力更大而不是现金流更好看的投资房会是更理智的选择。
而已经持续低迷的物业,如果被证明将长期表现不佳,那业主应该毫不犹豫的尽快出售。对于刚刚踏入地产市场的投资者们来说,这一点尤其重要。
"You are probably better to liquefy that position and then move into a better asset."
-John Carew
质量>数量
投资者在其投资组合中应该拥有多少套房产呢?这其实并不是一个复杂的数字。投资者可以根据“25规则”确定自住房以外的创收资产的价值,以实现其被动收入的目标。举例来说,如果你想要每周$2,000、也就是大约每年$100K的被动收入,那就用$100K乘25得到$2.5M,而这个数字就是你的投资房大约应该达到的总价值。而这也恰恰说明,对投资者来说,重要的是投资房的总价值,而不是它们的数量。
拥有大量房产并且能应对自如、听起来确实相当诱人,但相比手里握着许多不增值的“哑弹”,投资者更应该选择一到两个在市场有积极表现的投资房来获得更多。
值得一提的是,一个数量少但质量高并提供着长期资本增值的资产组合,可能无法提供短期的正向现金流、而较少的数量也不能让投资者产生“房满天下”的快感。但是,在房地产领域建立财富的关键恰恰是长远的眼光、和能在未来带来更高财富增值的投资组合战略。