澳洲房产知识篇：“日落条款”

原创作者： 持牌资深投资顾问经理: Annie 李   微信公众号：澳洲房产物业投资

什么是“日落条款”

“日落条款”是一种形象的说法，寓意为法律有的制度周期，会像太阳一样“下山”指的是法律或合约中订定部份或全部条文的终止生效日期。在澳大利亚购买期房（off theplan properties）的合同当中，都会有一个叫sunset date的概念，即最晚交房时间。因为本身澳大利亚期房合同中没有具体交房时间的原因，所以买卖双方都可以在超过了该最晚交房时间之后，还没有能交房的情况下，终止购房合同或购房交易，买家可以拿回已经支付的款项，来避免无限期等待交房的情况发生。该项条款一般被称为sunset clause (日落条款)。

• 最晚交房时间，并非实际交房时间

楼花销售合同设定“日落条款”一般的目的：

1、如果在开发项目进展不顺利，如因审批、施工或者资金原因导致项目完工重大延误的情况下，允许开发商或者买房者解除合同，并且不承担违约责任；

2. 落日期后，开发商也可选择不继续运作该项目，对项目进行处置或者放弃；

3. 落日期后，如果开发商还未交房，那么购房者可以选择不继续等待，索回定金，进行其他；

4. 落日期后，原签订合同失效但开发商也可选择继续运作该项目，与买家协商并可对项目合同进行重新拟定。

落日条款一般有以下特点：

•对项目某个条件发生的时间进行限定；

•该项目条件对双方／一方完成合同履约至关重要，且超出合同一方／双方的控制；

•一旦触发日落条款，双方／一方可以解约，但无需承担违约关系。双方被恢复至假使合同没有被签署的位置(ab initio)；

•落日期一般较长，为一方／双方完成此条件留出足够时间及附加时间。

澳洲楼花销售合同中的落日期条款在经过多年的进化与锤炼后已经变得很程式化和标准化。

有利之处：“日落条款”—— 中国购房者最称赞的条款

✖ 在中国，大量的购房者会遇到开发商无限延期交付又无可奈何的窘境。一方面是因为购房合同中并没有完善的相关条款与救济方式，另一方面也是国内购房者往往未能在签订合同前得到专业的法律意见而错失了与开发商平等对话协商的机会。

☑ 在澳洲情况则不同，几乎所有的澳洲楼花购房合同都会包含保障买家权益，规定开发商交付日期的“日落条款”。该条款规定，如果楼花未能在条款规定时间内完工，购房合同将会失效，卖家需退换买家所交付的定金及相应利息。即，如果开发商延迟交付并且延迟时间超出了买家的可接受范围，买家可以依赖“日落条款”的执行保障自己的合法权益，降低自己的购房风险。因此，“日落条款”也成为不少中国买家最称赞的澳房合同条款。

弊段所在：极少数开发商滥用“日落条款”，终止合同制定日落条款的初衷，其实是给予买卖双方一个相对确定的被合同约束的时限，同时也给予买方一个，万一出现意外情况，还能够避免无限期等下去的退出机制。而且，在期房买卖的过程当中，买家一开始支付的首付款（大多数为总房价的10%）都是给到律师的信托账户里面，直到卖方能够交房那一天，才会释放给卖方，所以对于卖方来说，尽快交房才能够做到对其利益化，卖方只有在交房的时候才能够终止其建筑投入，并且回笼资金。卖方利用日落条款，故意拖延交房时间直至合法退出合同的发生概率相对比较小，因为卖方重新再卖出同样物业所获得的利润还不一定能够支付其故意拖延所产生的额外建筑费，人工费和其商业贷款利息等费用。并且这样对于卖方整个的声誉也会造成极其不利的负面影响。

• 可是在前几年，尤其是新南威尔士州（NSW) 房价高速上涨的特殊背景之下，也曾经有卖方，虽然是个例，利用过该条款的漏洞，来终止与原买家的合同，从而再高价卖出。

• 在维多利亚州（VIC）有些项目延迟完工往往是地方议会或州政府审批效率缓慢或公用事业部门提供道路、电力和水等服务的延迟。这些延迟可能会让开发商损失大笔资金，而日落条款正是试图弥补损失的一种方式。

“日落条款”的修正与现状

近些年来由于购买楼花越来越普遍，所以“新法律将加强对买家的现有保护，建立的房产信息披露标准，并确保开发商在房产交付时履行销售时的承诺。” 同时还赋予了法院额外的权力，以杜绝开发商滥用日落条款。

新州在2018年10月出台的改革内容：

根据新的法令：

（C

对于卖方想要根据日落条款的规定来终止合同的行为，提出了如下要求：

·  卖方如果想要终止合同的话，必须给到买方至少提前28天的书面通知；

·  上述通知必须列明卖方想要终止合同的行为以及理由；

·  买方可以选择同意终止合同。如果买方不同意或者没有明确回复的话，那么卖方必须获得澳洲高等法院的法庭命令，才能够继续终止合同的行为

澳洲高等法院在考量卖方希望终止合同的诉求时，会考虑包括但不仅局限于下列的因素：

Ø 合同本身的约定；

Ø 卖方终止合同的行为是否合理；

Ø 卖方未能按时交房或延迟交房的理由；

Ø 该项房产的市场价值是否已经上涨；

Ø 终止合同对于买方的影响；

Ø 其他法庭认为相关的事宜

卖方需要支付高等法院的相关费用。除非卖方能够证明买方不同意终止的行为是不合理的。显而易见，该项新的法令对于证明的责任从买方的身上反转到了卖方的身上，这也就意味着卖方需要证明其延迟交房是出于自身不可抗力的因素而导致的。

维州日落条款改革提案

维州政府推出的土地交易法修改法案中，未经购房者同意，开发商将不再能够引用“日落条款（Sunset Clause）。” 根据新规，开发商必须获得买家或法院的书面同意，才能在项目延期后终止合同。维州消费者事务部长Marlene Kairouz 称：“新法规将那些购买楼花的维州人有更多的控制权。并且更加安心。” 维州政府此举也是为了和新州保持一致。

2019年（维多利亚州）土地销售修正法案 （此后，简称SLAB）已被提交至议会，并在经过延期辩论于2019年4月30日 通过了复议。 该修正法案受到了广泛大众及专业人士的支持，并与2019年6月正式通过。

新法案的推出，使得在某些情况下，开发商并没有尽其所能确保完成销售合同，新法案将有追溯效力，并适用于维州的所有合同。

新政的颁布不仅完善了“日落条款”，更为澳大利亚作为“世界最安全的房地产市场”添砖加瓦。

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