新州印花税改革怎么看？

作者： 持牌资深投资顾问经理: Annie 李   微信公众号：澳洲房产物业投资

前言

2020年是一个非不寻常的一年，一场疫情让全球经济进入倒退，政局出现动荡，国家之间的矛盾激化。。。。同时也加快了人类生活的改变。疫情让连续29年GDP没有出现负增长的澳洲，也无可幸免。

   幸运的是由于澳洲在控制疫情方面做的非常的好，在2020年的最后一个季度，已经可以摆脱了经济衰退。虽然如此，衰退后对整体经济的长期影响还是不容乐观，经济的重建将是一个漫长的过程。

   也正因为如此，澳洲政府出台了一系列的有助重振经济的政策和措施，尤其在房地产方面，因为房地产以及其周边行业每年对澳洲的GDP-生产总值的贡献超过2万亿数值，占比大于13%。

01. 热点新闻  新州印花税改革

新财政长提议对房产征税方式进行大的改革，计划用土地税替代印花税。

最近发布的2020-2021年度新州财务预算是革命性的一次政府预算，新冠病毒对经济的非常冲击催生了政府非常手段，这次预算中关于物业买卖印花税的改革方案，无疑是数十年罕见的经济政策，这一革命性的做法，无疑将对新州物业市场乃至新州及整个澳大利亚的经济，产生深远影响。

什么是印花税？

印花税是政府向买家在每一次的房产交易过程中一次性收取的税收费用。随着新州特别是悉尼地区房价的日益攀升，印花税的成本也不断升高，以一套100万市值的住宅物业为例，买家所需支付给政府的印花税在4万澳元左右，这个对于房产中位数值在100万上下的悉尼买家来讲是一笔不小的支出成本。

02 新政做法细节

根据州政府发布的 Consultation Paper,  改革以后的新做法基本如下：

 ▶▶如果您已经买房，不受影响，不会发生关于您的房子的新的税务责任；

 ▶▶如果您在新政推出以后买房，您可以选择按照旧的做法一次性支付印花税或者选择按年支付的新的 Property Tax。任何物业，只要有过一次买卖是选择了按年支付 Property Tax 的做法的，未来再次买卖时将不再有选择权，只能性的支付 Property Tax；对于选择支付印花税的物业，每次买卖的时候新的买家依然可以做出选择。需要注意的是，政府为了控制注意改革对财政收入的冲击幅度，将出台一个价格上的限制，开始的若干年，这一价格限制以上的物业在买卖的时候将不在改革的范围以内。政府表示最后这一具体价格将使得最贵的20%房产暂时排除在税改之外，未来可以通过随着税改的铺开逐步放松这一价格上限来包括新州所有物业。

▶▶对于符合条件的首次置业买家将取消之前的印花税优惠，改为一次性的补贴$25000，买家可以选择一次性支付印花税或者按年支付Property Tax。

让我们来看看新的 Property Tax 的基本计算方法：

实际案例分析

案例（一）：购买房产价值75万或以下的首次置业买家，根据新政可以获得政府一次性$25000补助

案例（二）多次购房自住买家

案例（三）长期持有自住买家

案例（四）投资买家

03 对房产市场的影响

这一税改对房价的影响应该是大家最关心的，实际上我们肯定会看到更加频繁的物业转手，但这一改革对房价的影响是比较中性的，政府肯定不会考虑会引起房价较大波动的变革。认为房价肯定会因此上升的原因是买家会将节省下来的印花税支出用于竞价看中的物业，但是没有考虑到每年要承担的 Property Tax 的对房价造成的下行因素，短期以内两者基本彼此消除，房价不会因此有明显的变化。

另外这一方案之下买家拥有一次性缴付印花税还是每年支付 Property Tax 的选择权可能会对房屋买卖市场产生更有意思的影响。这样的情况下，投机炒房买家和短期内有换房计划买家基本会选择 Property Tax 的方式，计划长期居住或持有的可能会选择按照既有的方式一次付清印花税。但是一旦一个物业有任何买家选择了每年缴付 Property Tax 未来这个物业买卖的时候将只能继续每年缴付 Property Tax 的做法。一段时间以后能够选择缴付印花税的物业将越来越少，未来市场上这样的物业会不会成为卖点值得观察。同时，对于最近刚刚买房不久的人士，他们很可能会选择较长时间的持有他们的物业，不会轻易在短时间内换房来避免换房发生的重复税务成本。还有，这一政策到具体生效还有一点时间，可能会有不少计划买房的人士会选择暂缓买房直到政策正式生效。另外一个值得考虑的因素是 Property Tax 是每年根据地价浮动而相应改变的，正常情况下地价总是上涨的，所以未来选择每年缴纳 Property Tax 房子将无法避免这一税额的逐年增加，但是选择一次性缴纳印花税的将没有这一担心这一改革肯定会引起不少不一样的市场行为。

对于公寓买家而言，这个政府计划推出的 Property Tax 的计算与土地价值挂钩，公寓由于其价格中的土地价值比House少很多，和原本需要一次性支付根据总价格推算出来的印花税相比，每年支付 Property Tax 是更加划算的。

无论怎么改，有一点肯定是不变的，就是政府一定是赚钱的。可能在近几年政府的税收会因为新政的施舍而减少，但是从长远来看，政府更是像拿了一张长期饭票，是利大于弊的。

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