购买公寓产品的几个关键点

截止2021年7月，悉尼房价在过去的12个月增长达到了17.4%，这一波房价的涨幅主要是由独栋别墅带动的，目前悉尼独立屋的中位价格接近130万，很多独立屋在短短12个月内净赚100万！土地的稀缺性和保值在世界大灾难中的体现的淋漓尽致。

反观独立屋虽然好，单并非所有人能负担得起，也并非适合所有人。那么公寓市场怎么看？

本文就针对悉尼的公寓市场做一些分析，

给买家一些建议作为参考，什么样的公寓市场值得关注？

01  质量保障

质量保障是购买所有物业最关键的首要因素。

之前悉尼一些公寓出现质量问题的新闻，也是引起大部分买家担忧购买公寓会出现隐患的主要原因。新州政府在这方面也很快的给出了应对政策和进行改进，于2020年6月3日至6月4日，新南威尔士州议会 (Parliament of New South Wales) 相继通过了《住宅公寓建筑物（合规和执法权）法案2020 》和《设计和建筑师从业者法案2020》这两项重要法案（简称RAB Act和D&BP Act）。关于具体细节欢迎阅读作者的相关文章：新州《住宅质量保障法案》

新州政府任命NSW Bu设立专项小组，负责监管审计新州的建筑项目。相信关注新闻的买家，应该陆续看到了David Chandler 叫停了包括Castle hill和Parramatta等地区正在建造中的项目。希望通过加强对建筑行业的有效监管，能够促进消费者信心恢复。

02  低密度公寓

根据以往的经历说明低密度公寓，无论是在居住舒适度、银行估价以及日后再次出售方面都会优于同等条件下的高密度公寓项目。（CBD 因素除外，CBD有自身的特定性，同时对于进入的门槛也是另当别论的）

当然对于密度的要求，也是要紧随当地市政的规定而进行，悉尼各个区域对于建筑的高度是有明文规定的。但是如果在同样区域，可以有高密度和低密度选择的时候，低密度公寓将会是。

同样的在一些新房供应量极少的区域，往往出现的也只能是低密度项目，比如我们熟知的海滨区域，像Mosman， Neutral Bay等，还有上北岸比如Roseville等等。

03  自住为主的区域

自住群体集中的区域优于投资为主要目的的区域。

相对而言，自住区域无论是从治安，人员的流动性，物业维护等方面都会优于投资买家居多的区域。业主相对持有物业的时间较长，日后二手房的供给量也会相对稀少，这样更有利于推高二手房的售价。

04 交通和配套完善

公寓住家和独立屋的区别在于它的便利性。独立屋由于占地面积大，大部分情况下无法同时满足短距离的购物和公共交通等其他配套，住家多为依靠私家车出行，鱼与熊掌不可兼得。

但是公寓讲求的就是它的便利性，因此在选择公寓项目的时候，“便利性”是关键因素，也是影响保值和的重要点。即步行距离可以到达的公共交通（火车线和地铁为优选），购物中心，教育资源，医疗等。

05  学区或高收入区

无论在哪里都是受人们追捧的，但是在悉尼什么才是真正的呢？请参阅作者相关的文章：“”的误区

尤其在疫情发生后，的搜索和关注度，以及房价的增幅，对比优质私校周边的物业明显有所提高。

优质学区和高收入人群集中的区域，很多时候这两个要素是同时并存的，这样的区域在社区环境，人群文化背景，受教育程度等方面表现优异，对于居住的安全性和房屋的维护、，以及二手市场的关注度等方面都会有积极的推动作用。

06 就业环境

通过市场分析发现，自带或周边具有就业配套环境的区域，对于物业本事的保值会起到一定的推动作用。如果能同时拥有大型就业环境和舒适居住条件的区域则是。

但是在大型就业园区或周边的物业通常会以高密度的形式出现，由于新物业的不断供应，可能会在一段时间内抑制高密度公寓本事的增值，反之低密度住宅则会与之拉开明显的距离。

综合评估其增值潜力和受欢迎度还是非常不错的。

07 带特殊景观或稀缺资源

一些带有特殊景观的物业比如水景房，它的保值性和增值性当然不言而喻了，相信平常此类二手市场销售破记录的新闻也见不少了。

另外还包括一些具备特殊地理位置或者缺乏可再开发土地资源的项目，比如CBD，海滨区域，内城区文物建筑保护区等等。

08  大型政府规划区域

很多人吐槽澳洲的政府开发速度慢，但反之如果是政府正式官宣的项目，就必定会落实和开工。因此对于一些带政府新开发或者重点规划、改造区域的早期项目也是值得关注的。

当然这些还必须对应考虑的重要因素包括：便利的交通、生活配套设施、供应量和供给速度等，这些都会影响房产本事的增值和保值。

09  价格低洼

有些优异区域的房产由于本事的缺陷，因此造成了在同比环境下的价格低洼，比如：户型奇特，朝向差、噪音因素或者靠近墓地等。

如果对于不介意，资金有限的自住型买家，更或者是仅仅作为投资用途，这是一类值得我们留意的产品。毕竟澳洲是移民大国，人文风俗各异，尽量避免附带太多的个人主观意见来选择投资产品。

10 地段 Location

优质房产的首要因素是地段，地段，还是地段。

由于独特的地理环境和地形，悉尼是由很多个卫星城组织而成，资源分陪平均，各大市政都具备自己的CBD中心。

而悉尼的市中心或者市中心周边地段虽然好，但根据当下悉尼房屋的均价，并非大部分人能够负担得起。因此在悉尼如何定义“优质地段”，应根据其周边的各种配套设施的便利程度，房屋供给水平，人群质量以及未来发展情况等因素而决定，其实也就是综合以上的9个关键点。

“ 作者结语”

• 投资别墅就一定更赚钱？也不能一棒子打倒一片。同样的产品，买家的也会根据个人情况不同而发生改变。

• 房产投资需要考虑的综合因素甚多，在自己的能力范围内，选择适合的产品才是正道。

• 产品的选择对于房产投资是否盈利或是亏损，也起到了一定的影响作用。

• 房产的买入点和卖出点更是影响房产的一个至关重要的因素。

• 放眼当下疯狂的独立屋市场，买家是否应该冷静下来，周边还是有很多值得我们关注的公寓产品。