澳州住宅市场2021第二季度报告

概要

在刚刚过去的2020-2021财年中，澳洲房产均价上涨了 13.5%。根据权威统计机构数据显示，这是自2004年以来最强劲的房价增幅。低息环境、首次置业优惠政策、经济和就业市场复苏等强劲因素支撑了房价的持续增长。

高端房产类别一直被认为是市场走势的风向标。特别是由于2020年封城带来的供需关系变化，直接刺激了高端房地产市场的强势增长。但这一趋势在过去的一个季度中明显趋缓，也预示着市场的趋势在发生微妙的变化。

自住购房者(包括首次购房者)仍然是市场的主导力量，约占住房贷款审批额的72%，而投资购房者的比例则降到了28%。

01. 当下市场现状

澳洲房产均价变化 

全澳房价持续上涨，2021年第二季度环比增幅分别为1.8%、2.2%和1.9%，从而将本财政年的房价增幅提升至13.5%水平。CoreLogic澳大利亚研究部主管Eliza Owen指出:“这是自2004年4月以来澳洲住宅房地产市场的年增长率。无独有偶，不论是20-21财年还是2004年4月的的房价高增长，都发生在市场巨幅动荡调整之后” 。其中悉尼以8.2%的增长位列，首府城市与郊区房价的增幅差距继续缩小。

悉尼和墨尔本房价变化一览

悉尼和墨尔本的房价在进入到2021年后终于实现了突破。在告别了2020年的颓势后，2021年的市场呈现普遍增长，保持了不俗的月度增长成绩，这一趋势如果得以保持的话，今年悉尼和墨尔本的房价增幅数据应该会“相当可观”。 

02. 哪个细分市场表现？

来自CoreLogic的统计数据显示，市场价格增幅已触顶，高中低端房产无一例外，增幅出现趋势性下降。高端房产市场作为最敏感的细分市场，其变化趋势最为有代表性。Corelogic的首席分析师Eliza Owen表示:“高端市场增长速度的放缓是市场趋缓的另一个明显迹象。市场的其他部分往往追随高端市场的走势，而这是9个月来高端市场的增长速度首次出 现下降。” 

03. 市场去化水平

根据Corelogic公布的数据，截至2021年6月，全澳住宅成交量约为58.29万套，这是自2004 年2月以来的年度销量。其中悉尼的交易量，为110,064套，其次是墨尔本89,234 套和昆士兰州80,549套。在过去的2021年第二季度中，约有126,320套新挂牌房源待售，比此前五年同期的平均水平 高出7.9%。然而市场仍呈现供不应求的趋势。

相信目前供不应求的“卖方市场”会一直持续到2021年，当下市场的房屋存货量比五年平均 水平低约-25%，也为房价上涨提供了刚性支持。

04. 清盘率水平

拍卖清盘率水平在3月份达到历史新高，然而这一趋势在2021年急转直下，在6月最后一周下降到77.5%，但不可否认的是，当下的清盘率水平仍处于历史高位。尽管新冠病毒卷土重来，但在封锁期间，悉尼和墨尔本的拍卖结果仍保持高位。尽管封城使得拍卖撤回，推迟大幅上升，但也使得不少房产跳过拍卖出售。作为受影响的城市--悉尼，其房地产市场仍保持着相当的活力，从悉尼六月份75%的清盘率可以看出，有强劲的刚需支撑着市场。 

05. 租赁市场现状 

整体来看，租金水平虽然继续反弹，但总租金仍未恢复往年水平。 

截至今年6月，澳洲整体租金水平上涨了6.6%，这是自2009年2月以来租金涨幅的一年。租金水平增幅的地区是达尔文，租金增长了21.8%，珀斯紧随其后，录得16.7%的租金增幅。

悉尼和墨尔本的公寓租赁市场受疫情影响最为严重，但从的数据显示，租金跌幅已明显好转。截至6月，悉尼的公寓租金水平较去年同期仍然低了1.1%。但与2020年12月的-5.7% 跌幅相比，已出现明显的上升。

CoreLogic首席分析师Eliza Owen评论:“与房屋价值一样，租金率的增长可能与政府刺 激措施、家庭储蓄的增加和COVID限制措施后的强劲经济复苏有关。租金水平的上升也可能是2017年底至2020年年中投资房供给减少的结果，但由于房屋的可负担性一直在恶化，不少家庭无力购买自住房，只能选择租赁，因此需求的回升带动租赁市场实现回暖”。

06. 市场需求端变化

住房需求指数在过去的一年里面波动幅度很大。在2021年2月中旬创下历史新高，随后迅速下降，虽然当下的市场需求比2月的峰值下降了8.6%，但仍远高于12个月前同期的水平。 

纵观过去12个月的数据，公寓房需求增长最为强劲，其11.5%的增幅与独立屋（别墅类）房产的-0.1%跌幅形成了鲜明的对比。 

造成这一现象的主要因素是，过去一年中独立屋屋均价增长14.8%，而公寓房的价格增幅较为温和，增幅为5.5%。独立屋的快速上涨打破了相当一部分购房群体的心理底线，转而寻求购买公寓房。 

如果把墨尔本和悉尼房屋价格单看的话，独立屋和公寓房的价差呈现明显上升趋势，这也跟这两个城市可用于开发土地的供应减少有直接关系。 目前墨尔本别墅与公寓房的价差为为52%(独立屋$929,769 对比公寓房$610,043)，而悉尼的价差更大，达到了54%(独立屋$ 1,224,613对比公寓房$794,193)。 

07. 市场复苏的主要驱动力

住房贷款审批量保持了继续上升的趋势，但2021年2月份出现首次0.4%的增幅微跌可能不是偶然，预示着未来增幅愈发趋缓的走向。但就截止到2021年2月到5月的数据来看，其13.6%的季度增幅和95.4%的年增幅，资金仍在高速进场。 

自住买家(包括首次置业者)仍是市场的主导力量，约占住房贷款获批量的72%，而投资者的比例下降至28%。 

政府偏向自住房的政策调节（补助），使得自住买家在市 场的比例快速上升。投资者贷款审批总量虽然与2015年6月持平，但比重却从原先的46%下 降到了28%。 

与此同时，由于政府的奖励政策（HomeBuilder）在3月份到期，首次置业者增长的步调在过去的一个季度里出现明显的下降。 

另一方面，由于市场的快速上涨，投资者的活跃程度明显提升，Rate City研究主管Sally Tindall 表示。“投资者的加速入场使得房价快速攀升，这无异于增加了自住房买家的购房成本，为他们的置业梦蒙上了阴影”。 

08. 房屋兴建现状

自2017年底以来，高密度住宅行业的规划和兴建受限于一系列的政策变化和市场下行的冲击，总体表现弱于低密度住宅行业，但在过去的一个季度中，这一趋势仍在继续。

09. 未来市场预测

• 经济增长 

澳洲经济在此次疫情中表现的比预想好很多。不仅仅是在GDP总量上逆势上涨，人均GDP也有了提升。 德勤Access Economics合伙人 Kristian Kolding说:“澳洲经济发展是个非常罕见的案例—纵观经合组织会员国当中，只有5个国家的2021年季度数据超过疫情前水平。”我们实现了这一目标，同时将新冠疫情控制的比世界上大多数地区都要好。” 

• 利率指标

澳联储在7月初发布的报告中指出，储备银行董事会决定将现金利率目标维持在10个基点水平。Phillip Lowe 表示，在实际通胀率持续在2%至3%的目标水平之前，澳洲联储董事会将不会提高现金利率，董事会相信需要要到2024年才能得到满足这一条件。

• 就业率水平

就业市场继续以快于预期的速度复苏。6月份失业率进一步下降至4.9%。这是10年来失业率首次降至5%以下。与此同时，就业市场也越发火热，越来越多的公司报告劳动力短缺，尤其是那些严重依赖外籍劳工且处于劳动力密集型产业的企业。

10. 总结与未来市场展望

疫情对房地产市场的影响具有双面性。一方面，封城确实导致了市场交易量出现了急剧减少， 但也无形中“按住了” 市场中的刚需。另一方面，当疫情缓解，市场重新恢复交易，此前积聚的购买力同一时间释放，立刻触发了“V字”型反弹，进而影响了市场原有的周期。

当下市场基本面处于相对不稳定状态。任何一个因素产生变化，都会打断现有市场趋势。由于本土生育率低和海外移民数量的减少了，造成了澳洲人口的负增长，势必会带来需求端的减少。至于刚需的减少是暂时性的还是长期性的，这取决于疫情和未来的移民政策。

从当前市场情况来看，房价与居民收入比例在恶化；其他几项因素（房屋供应与需求量，房价和租房比例，居民借贷比例）都在可控范围内。

资料来源：Wealth PI

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