高密度水边公寓怎么看？

悉尼Rhodes水边住宅区域

前言

▶2021年悉尼地产市场经历了飞速上涨的一年，其中独立屋的增长达到26.4%，公寓7%，综合增长达到17.8%。悉尼的House和公寓之间的价差也达到了历史高点，买家对于House市场的热情也近乎于疯狂。

 ▶有趣的是事实数据显示，2021年全澳范围销售记录的几个却都集中在了悉尼公寓项目的销售上，如图所示去年成交记录的几套公寓的价格在4千万至6千万澳元。

▶由此可见特定的公寓市场依然有着极其强劲的竞争力，当然这跟产品的特殊性和稀缺性有着紧密的联系。众所周知，在过去一年里，公寓市场表现突出的无外乎与临水区域，然而在悉尼，具备有这样条件的绝大部分地区，即使是公寓，它的价格也是让很多人望尘莫及的，对于普通买家而言也只当是热闹了。

▶然而悉尼的Rhodes却是一个让很多人可以圆梦的地方，是悉尼市场上为数不多的，可负担得起水景物业。

▶因为Rhodes发展历史并不长，仅仅10来年而已，它三面环水，总面积仅1平方公里，人口不到1.2万，是一个全新发展起来的社区。它因为环境优美，生活极其便利，交通发达，成为了年轻人士租房和买房的宠儿。Rhodes火车线的西侧目前被公寓覆盖，东侧未来已经被规划为新的居住和商业用地，也将是以公寓为主。

▶很多人质疑在这样的一个高密度公寓林立的区域，公寓的价格还能有怎样的潜力？今天就让我来细细捋一捋。

 Rhodes

房价表现

Rhodes 在过去的一年里，公寓的均价达到了$96.9万澳元，自2020年4月--2021年2月期间，公寓总体上升近15%，远高于悉尼公寓过去12个月平均7%的增幅（如下图二显示）。而Rhodes火车线以东的House区域的均价已经高达285万以上了。

同时在过去的一年了租金总体也有上升，公寓的周平均租金达到了620澳元。

下图显示的是悉尼总体平均房价的变化

（数据采样至的2022年2月，从每周至10年期）

 近期二手售价

以下数据为近期Rhodes售出的二手公寓价格以及他们过往购买记录。

2房售价

这套朝东带水景，2021年10月以120万售出，2015年购入价格为83.3万，6年增长44%，盈利36.7万。

这套朝西带水景，2021年12月以130万售出，而仅仅在一年前2020年购入，价格为116万，1年增长12%，盈利14万。

这套朝西带水景，2021年12月以140万售出，2017年购入价格为124万，4年增长13%，盈利16万。

这套朝西带水景，2021年11月以112万售出，2年前的2019年购入价格为98万，2年增长14%，盈利14万。

这套朝西带水景，2022年2月以127万售出，2012年购入价格为85万，10年增长49%，盈利42万。

这套不带景的2房，2021年10月以78.6万售出，2011年购入价格为55万，10年增长43%，盈利23.6万。

3房售价

这套不带景的3房，2021年10月以125万售出，2014年购入价格为75万，7年增长67%，盈利50万。

这套朝东带景的3房，有过两次出售记录，分别为：

2011年7月以150万购入，2016年3月以197.5万的价格售出，5年盈利47.5万，增长32%；近期在2021年10月再次以222万价格出售，再次盈利24.5万，5年再次增长11.3%。10年总计

这套朝西带景的3房，有过两次出售记录，分别为：2011年9月以96万购入，2014年11月以122.5万的价格售出，3年盈利26.5万，增长27.6%；近期在2022年2月再次以275万价格出售，再次盈利152.5万，8年再次增长124%。

这套朝东带景的3房，有过两次出售记录，分别为：2011年6月以123.5万购入，2年后2013年8月以140万的价格售出，2年盈利16.5万，增长13%；近期在2021年6月再次以200万价格出售，再次盈利60万，7年再次增长43%。

 Rhodes 地区早期二手售价

 总结

通过以上数据总结几点给买家参考：

1. 虽然Rhodes公寓区域属于高密度，但是依然具有增值的潜力和强劲的保值功能，即使在房价下跌的2019年二手售价依然有不错的表现；

2. 持有时间越长的相对盈利更好；

3. 房产出售的时间选择是影响房产的一个非常关键的要素，卖房时间尽量避免选择在市场下行的时段；

4. 大面积户型比如三房，具有更强的保值和功能；

5. 二手售价的价差除了受房子本身的面积、功能等因素影响外，还包括开发商、产品质量、景观以及距离核心地段的位置等因素。

   
   

以下是澳洲历史记录房价下行的年份和时长记录

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